KİRA DAVALARI VE TAHLİYE

I. EV SAHİBİ KİRACIYI NASIL TAHLİYE EDEBİLİR?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi uyarınca; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin sebepler sınırlıdır (numerus clausus) ve kiracı aleyhine genişletilemez. Ev sahibi keyfi olarak "süresi bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz.

Kanunen tahliye ancak şu belirli yollarla mümkündür:

1. Bildirim Yoluyla Fesih (10 Yıllık Uzama Süresi - TBK m. 347):

   Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması satıcı/ev sahibine fesih hakkı vermez; sözleşme kendiliğinden 1'er yıllık dönemlerle uzar. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra (toplamda 11. yılın sonunda), ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedensel Tahliye (TBK m. 350 & 351):

   • Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri gereksinimi (ihtiyaç).

   • Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı imarı/onarımı sebebiyle kullanımı imkansız hale gelmesi.

   • Taşınmazı yeni satın alan kişinin gereksinimi.

3. Kiracıdan Kaynaklanan Nedensel Tahliye (TBK m. 352):

   • Kiracının geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesi vermesi.

   • Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olması.

   • Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması.

4. Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt - TBK m. 315 & İİK m. 269):
   Kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle icra takibi yapılması veya yazılı süre verilerek fesih ihbarında bulunulması.

Örnek: 01.01.2015 tarihinde 1 yıllık sözleşme ile eve giren bir kiracı için ev sahibi en geç 01.10.2026 tarihinde kiracının eline ulaşacak şekilde ihtarname tebliğ ettirmeli ve 01.01.2027 tarihi itibarıyla gerekçesiz tahliye davası açmalıdır.

Bu hukuki mekanizmada en çok karıştırılan husus, 10 yıllık sürenin kiranın başladığı tarihten mi yoksa uzama döneminden mi başlayacağıdır. Kanun metninde açıkça "on yıllık uzama süresi sonunda" ifadesi yer aldığından; hesaplama yapılırken ilk sözleşme süresi ile 10 yıllık uzama süresi birbirinden ayrı olarak toplanır:

Fesih Hakkının Doğduğu İlk An = Asıl Sözleşme Süresi + 10 Yıllık Uzama Süresi + İzleyen Uzama Yılının Sonu

• 1 Yıllık Sözleşmelerde: 1 yıl (asıl süre) + 10 yıl (uzama süresi) = 11. yılın sonunda ev sahibi gerekçesiz fesih hakkı kazanır.
• • 3 Yıllık Sözleşmelerde: 3 yıl (asıl süre) + 10 yıl (uzama süresi) = 13. yılın sonunda ev sahibi gerekçesiz fesih hakkı kazanır.

• İhtar ve Tebliğ Zamanlaması:
• Ev sahibi, 01.10.2027 tarihinde kiracıyı çıkarabilmek için bu uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce fesih bildirimini kiracıya tebliğ ettirmek zorundadır.
• Yani Noter kanalıyla gönderilecek fesih ihtarının en geç 01.07.2027 tarihinde (01 Ekim'den en az 3 ay önce) kiracının eline ulaşmış (tebliğ edilmiş) olması gerekir.
• Kiracı 01.10.2027 tarihinde evi boşaltmazsa, ev sahibi hiçbir haklı sebep (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) göstermek zorunda kalmaksızın doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Tahliye Davası açabilir.

II. KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Kira tespit davası, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin mahkemece hakim eliyle belirlenmesidir.

• İlk 5 Yıl İçindeki Kira Artış Sınırı (TBK m. 344/1-2):

  Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı içinde yapılacak yıllık artışlar, tarafların anlaşmasıyla dahi bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

• 5 Yıldan Sonra Açılan Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3):

  Sözleşme başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra veya 5 yıldan sonra yenilenen dönemlerde ev sahibi ya da kiracı kira tespit davası açabilir. Bu durumda hâkim TÜFE oranı ile bağlı kalmaz; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkelerini göz önünde tutarak yeni kira bedelini tespit eder.

• Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi (TBK m. 345):

  • Kira tespit davası her zaman açılabilir.

  • Ancak tespit edilecek yeni kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için; davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması veya bu süre içinde ev sahibinin kiracıya yazılı artış ihtarı çekmiş olması gerekir.

  • Eğer sözleşmede "yeni dönemde kira artırılacaktır" şeklinde bir hüküm varsa, ihtar çekilmeksizin yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada verilecek karar da dönemin başından itibaren geçerli olur.

Örnek: 01.06.2019 tarihinde 3.000 TL bedelle kiralanan evde, 01.06.2024 tarihi itibarıyla 5 yıllık süre dolmuştur. Ev sahibi çevredeki emsal kiraların 25.000 TL'ye çıktığını belirterek, 01.05.2024 tarihinden önce dava açarak veya yazılı ihtar göndererek 01.06.2024 döneminden itibaren geçerli olmak üzere Sulh Hukuk Mahkemesi'nden kiranın emsallere göre tespit edilmesini isteyebilir.

III. KİRACI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tahliye taahhütnamesi kanunen geçerlidir (TBK m. 352/1). Ancak Yargıtay içtihatları ve kanun metni gereğince geçerliliği sıkı şekil şartlarına tabidir:

• Geçerlilik Şartları:

  1. Yazılı Olmalıdır: Adi yazılı veya noterde düzenlenmiş olması gerekir.

  2. Teslimden Sonra Verilmiş Olmalıdır: Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı gün veya eve girmeden önce verilmişse "kiracının darlık/baskı altında imzalatıldığı" karinesiyle GEÇERSİZ sayılır. Düzenleme tarihi, kira sözleşmesi ve teslim tarihinden daha sonraki bir gün olmalıdır.

  3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermelidir: "30.06.2025 tarihinde tahliye edeceğim" gibi net bir tarih yazmalıdır.

  4. Bizzat Kiracı veya Yetkili Vekili Tarafından İmzalanmalıdır. (Aile konutu niteliğindeki yerlerde diğer Eşin rızası da aranmaktadır - TBK m. 349).

• Hak Düşürücü Süre: Ev sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi (Örnek No: 14) başlatmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır. Aksi halde taahhütnameye dayanarak tahliye hakkı düşer.

Örnek: Kiracı 01.01.2024 tarihinde eve taşınmış, taşındıktan haftalar sonra 20.01.2024 tanzim tarihli bir belgeyle "Evi 01.06.2025 tarihinde boşaltacağım" diye yazılı taahhüt vermiştir. Kiracı 01.06.2025'te çıkmazsa, ev sahibi Haziran ayı içinde (1 ayda) icra takibi başlatıp kiracıyı evden tahliye ettirebilir.

IV. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ŞARTLARI NELERDİR?

Ev sahibinin gereksinimi sebebiyle tahliye, TBK m. 350 ve m. 351 maddelerinde düzenlenmiştir.

• İhtiyaç Sahibi Kişiler (Sınırlı Sayıdadır):

  Gereksinim iddiası ancak kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne/baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ileri sürülebilir. Kardeş, yeğen veya akraba ihtiyacı için tahliye istenemez.

• İhtiyacın Niteliği (Yargıtay Esasları):

  İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması gerekir. İleride gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belirsiz olan müstakbel/varsayımsal ihtiyaçlar tahliye sebebi yapılamaz.

• Dava Açma Süreleri:

  • Mevcut Ev Sahibi (TBK m. 350): Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih döneminden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.

  • Yeni Malik (Evi Sonradan Satın Alan - TBK m. 351): Evi edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinme tarihinden 6 ay sonra açacağı davayla tahliye isteyebilir.

• Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yaptırımı (TBK m. 355):

  İhtiyaç sebebiyle kiracısını çıkartan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemeye mahkûm edilir.

Örnek: Ev sahibi (A), Almanya'dan kesin dönüş yapan öz oğlu (B)'nin konut ihtiyacı için kiracısı (C)'ye sözleşme bitiminde tahliye davası açmıştır. Mahkeme oğlun konut ihtiyacını samimi bularak tahliyeye karar vermiştir. Ancak ev sahibi evi oğluna vermek yerine 1 ay sonra daha yüksek fiyata başkasına kiralarsa, eski kiracı (C)'ye 1 yıllık kira tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.

V. KİRA BORCU NEDENİYLE TAHLİYE NASIL YAPILIR?

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı uygulanabilecek en hızlı ve etkili iki hukuki yöntem bulunmaktadır:

1. İcra Yoluyla Tahliye (Örnek No: 13 İcra Takibi - İİK m. 269 vd.):

   • Ev sahibi, ödenmeyen kira alacağı için İcra Dairesinden kiracıya "Adi Kira ve Hasılat Kiralarına İlişkin Tahliye İhtarlı Ödeme Emri" (Örnek 13) gönderir.

   • İcra emrinde kiracıya borcu ödemesi için 30 gün süre (konut ve çatılı işyerlerinde), takibe/borca itiraz etmesi için 7 gün süre verilir.

   • Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük süre geçmesine rağmen borcu ödemezse; ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak tahliye kararı alır ve icra memurlarınca kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır.

2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2):

   • Kiracı, 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; 1 yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.

Örnek: Kiracı, 2024 yılı içinde Ocak ayı kirasını ödememiş ve ev sahibi noterden ihtar çekmiştir. Aynı kiracı Mart ayı kirasını da ödememiş ve ev sahibi ikinci kez noter ihtarı çekmiştir (aynı kira yılında 2 haklı ihtar). Ev sahibi, kira yılının bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde davasını açarak kiracıyı borcunu sonradan ödese dahi tahliye ettirebilir.

Dikkat: Hukuk sisteminde atılacak hatalı bir adım veya kaçırılan tek bir yasal süre, haklılığınızı tamamen ortadan kaldırabilir. Haklarınızı eksiksiz korumak ve riske atmamak için sürecinizi mutlaka uzman bir avukatla takip ediniz.

Yazar : Avukat Berat YILDIRIM