Anayasa Mahkemesi'nin Önalım (Şufa) Hakkı Kararı

Hisseli tapu sahiplerini ve gayrimenkul alım-satımı yapan vatandaşları ilgilendiren çok kritik bir karar alındı. Anayasa Mahkemesi, yasal önalım (şufa) davalarında dava konusu payın "rayiç bedel" (güncel piyasa değeri) üzerinden devredilmesine ilişkin kanun maddesini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

Peki bu karar ne anlama geliyor? Hisseli taşınmazlarda önalım hakkı nasıl uygulanacak ve devam eden davalar bu durumdan nasıl etkilenecek?

1. Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Türk Medenî Kanunu (Madde 732) uyarınca önalım hakkı; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda bir paydaşın kendi hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o hisseyi öncelikle satın alma hakkı verir.

• Amaç: Taşınmaza yabancı kişilerin girmesini önlemek ve mevcut paydaşların hisselerini birleştirmesini kolaylaştırmaktır.
• Nasıl Kullanılır: Alıcıya karşı açılacak bir tescil davası ile kullanılır.
• Hak Düşürücü Süreler: Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.

2. İptal Edilen Düzenleme Ne Getirmişti?

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik şu kuralları getirmişti:

• Rayiç Bedel Şartı: Önalım davalarında pay devir bedelinin tapudaki resmi satış tutarı yerine, hâkim tarafından tespit edilecek güncel piyasa bedeli (rayiç bedel) olması kuralı konulmuştu.
• Eski Davalara Uygulanma: Bu kuralın henüz sonuçlanmamış eski davalarda da geçerli olacağı hükme bağlanmıştı (Geçici Madde 1/2).

3. Anayasa Mahkemesi Neden İptal Etti?

Anayasa Mahkemesi, söz konusu düzenlemeyi mülkiyet hakkı ve devletin adil denge kurma yükümlülüğü ilkelerine aykırı buldu. İptal gerekçeleri özetle şunlardır:

• Sözleşme Özgürlüğüne Müdahale: Önalım hakkı, alıcının kabul ettiği satış şartlarının aynen üstlenilmesi esasına dayanır. Tarafların iradesi yerine mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin konulması sözleşme özgürlüğünü zedeler.
• Haksız Kazanç veya Zarar Riski: Mahkemenin belirleyeceği piyasa değeri, alıcının satıcıya fiilen ödediği tutardan farklı olabileceğinden taraflar açısından haksız kazanç veya kayıplara yol açabilir.
• Davacı Açısından Belirsizlik: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, dava sonuna kadar ödeyeceği bedeli tam olarak bilemediği için hukuki belirsizlik yaşar.

4. Önemli Tarihler ve Yürürlük Takvimi

AYM, kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı günden itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir:

• Resmî Gazete Yayını: 6 Kasım 2026
• Erteleme Süresi: 9 Ay
• İptal Kararının Yürürlük Tarihi: 6 Ağustos 2027

Not: 9 aylık erteleme süresince TBMM'nin mülkiyet hakkı dengesini gözeten yeni bir kanuni düzenleme yapması beklenmektedir.

5. Devam Eden (Derdest) Davalar Ne Olacak?

• Geriye Dönük Uygulama İptal Edildi: Eski davalara rayiç bedel kuralının geriye dönük uygulanmasını öngören Geçici 1/2 maddesi de iptal edilmiştir.
• Bekletici Mesele: Mahkemelerin, Anayasa Mahkemesi kararının yürürlük tarihini ve TBMM tarafından çıkarılacak yeni kanuni düzenlemeyi bekletici mesele yapması beklenmektedir.

6. Dönemlere Göre Durum Özeti

📱 7571 Sayılı Kanun Öncesi Dönem

• Bedel Esası: Tapudaki resmi satış bedeli ve masraflar geçerliydi.
• Eski Davalara Etkisi: Dava tarihindeki yasal koşullar uygulanıyordu.

📱 7571 Sayılı Kanun Dönemi

• Bedel Esası: Mahkemece tespit edilen güncel piyasa (rayiç) bedeli esas alınıyordu.
• Eski Davalara Etkisi: Devam eden eski davalara da geriye dönük uygulanıyordu.

📱 AYM İptal Kararı Sonrası (Mevcut Durum)

• Bedel Esası: Rayiç bedel esası iptal edildi (İptal hükmü 9 ay ertelendi).
• Eski Davalara Etkisi: Geriye dönük uygulama kuralı iptal edildi.

7. Pratik Tavsiyeler

1. Tapu Devirlerinde Gerçek Bedel: Hisseli taşınmaz alım-satımlarında tapuda gösterilen bedelin gerçek satış tutarını yansıtması ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları önler.
2. Noter Bildirimi: Satış işlemi sonrası hak düşürücü sürelerin başlatılması için diğer paydaşlara noter kanalıyla yazılı bildirim yapılmalıdır.
3. Davası Devam Edenler: Derdest davası olan vatandaşların, 9 aylık erteleme sürecinde TBMM'den çıkacak yeni yasayı ve mahkeme kararlarını avukatları aracılığıyla takip etmesi önem taşımaktadır.