ORTAKLIK (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASI SÜRECİ NASIL İŞLER?

Birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde (paylı veya elbirliği mülkiyeti) bulunan bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sonlandırılması amacıyla açılan davaya Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası denir.

Türk Medeni Kanunu (TMK), Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve Harçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde ortaklığın giderilmesi davasının tüm hukuki boyutları, dava öncesi zorunlu arabuluculuk süreci, aynen taksim ve satış şartları, harç ve masraf hesaplamaları aşağıda anlatılmıştır:

1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Mülkiyet hukukunda tek bir mal üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması iki farklı hukuki rejimle mümkündür:

Paylı (Müşterek) Mülkiyet (TMK m. 688): Birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla malik olduğu mülkiyet türüdür. Paydaşlardan her biri kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahiptir.
Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet (TMK m. 701): Kanun veya sözleşme uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla (örneğin miras ortaklığı veya aile malları ortaklığı) mallara birlikte malik olunması halidir. Ortakların belirlenmiş müstakil payları olmayıp hak malın tamamına yaygındır.

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyette paydaşların veya elbirliği mülkiyetinde ortakların aralarında anlaşarak malı paylaşamamaları halinde, mahkeme kararıyla mülkiyet ilişkisine son verilmesini sağlayan kazananı veya kaybedeni olmayan, çift taraflı (actio duplex) bir eda davasıdır.

2. Dava Açma Şartları ve Taraflar (Kimler Açabilir?)

Davacı ve Davalı Sıfatları (Taraf Teşkili): Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan veya mirasçılardan her biri tek başına açabilir. Davayı açan paydaş dışındaki diğer tüm paydaşların/mirasçıların davalı olarak gösterilmesi zorunludur (Zorunlu Dava Arkadaşlığı). Taraf teşkili sağlanmadan (tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden) karar verilemez.
Zamanaşımı: Ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı mülkiyet hakkına bağlı ayni bir hak olduğu için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; ortaklık devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
Sözleşmeyle Engelleme: Paydaşlar kendi aralarında yapacakları resmi şekle tabi bir sözleşmeyle paylaşma isteme hakkını en çok 10 yıllık süre ile sınırlandırabilirler (TMK m. 698/2).

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Görevli Mahkeme (HMK m. 4/1-b): Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda, dava konusunun değerine veya miktarına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili Mahkeme (HMK m. 12): Taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin yetki niteliğindedir.

4. Zorunlu Dava Şartı: Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda Dava Şartı Arabuluculuk kabul edilmiştir.

Dava açılmadan önce Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu Başkanlığına bağlı Arabuluculuk Bürosuna başvurulması zorunludur.
Arabuluculuk müzakerelerinde tüm paydaşların anlaşması halinde ortaklık mahkemeye gitmeksizin çözümlenir ve düzenlenen anlaşma belgesi mahkeme onayına maktu harçla sunulabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen "Son Tutanak" dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

5. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri (Mahkeme Nasıl Karar Verir?)

Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi uyarınca ortaklık iki temel yöntemle giderilebilir:

A) Aynen Taksim (Aynen Bölüşme - TMK m. 699/2)

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin talebi üzerine hakim öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir.

Denkleştirme (İvaz İlavesi): Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
İmar Mevzuatına Uygunluk: Taşınmazın aynen bölünebilmesi için 3194 sayılı İmar Kanunu m. 16 ve ilgili mevzuat uyarınca asgari parsel büyüklüklerine ve imar şartlarına uygun ifraz edilebilir nitelikte olması şarttır.
Değer Kaybı Riski: Taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa aynen taksim talebi reddedilir.

B) Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (TMK m. 699/3)

Aynen bölünme imkanı bulunmayan veya bölünmesi halinde malın değerinde önemli azalma meydana gelecek olan taşınmazlarda, mahkemece açık artırma yoluyla satışa hükmolunur.

Umuma Açık Satış: Kural olarak satış tüm vatandaşların katılımına açık olarak gerçekleştirilir.
Sadece Paydaşlar Arasında Satış Şartı: Satışın sadece paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için BÜTÜN PAYDAŞLARIN OYBİRLİĞİ İLE RIZASI şarttır (TMK m. 699/3). Tek bir paydaş dahi karşı çıkarsa satış halka açık olarak yapılır.

6. Dava Sürecinde Karşılaşılan Özel Durumlar ve Haklar

1. Muhdesatın Tespiti (Üzerindeki Bina veya Ağaçlar)

Taşınmaz üzerinde bulunan bina, bağ, bahçe gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) paydaşlardan birine ait olduğu iddiası varsa ve diğer paydaşlar bu durumu kabul etmiyorsa; bu durum Muhdesatın Tespiti Davasına konu edilir. Mahkemece bu tespit davası bekletici mesele yapılır.

2. İntifa Hakkının Bulunması (TMK m. 700)

Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde, diğer paydaşlar tebliğden itibaren 3 ay içinde paylaşma isterlerse; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

3. Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi (TMK m. 644)

Mirasçılardan biri, terekeye dahil mallar üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini Sulh Hakimliğinden isteyebilir. Haklı bir itiraz olmaması halinde elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür.

7. Satış Aşaması ve İhalenin Gerçekleşmesi Süreci

Mahkemenin satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermesi ve kararın kesinleşmesiyle satış aşaması başlar:

Satış Memuru Görevlendirilmesi (HMK m. 322/2): Mahkeme satış işlemlerini yürütmek üzere bir satış memuru görevlendirir.
Kıymet Takdiri: Satış memurluğunca taşınmazın güncel piyasa rayiç değeri bilirkişilerce tespit edilir ve ilgililere tebliğ edilir.
Elektronik Satış (UYAP e-Satış - İİK m. 111/b): Haczolunan veya ortaklığı giderilecek taşınmazların satışı Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında (esatis.uyap.gov.tr) açık artırma suretiyle yapılır. Teklif verme süresi 7 gündür.
Teminat Muafiyeti (İİK m. 114/6): Satış isteyen alacaklı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin ortaklık payı teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz.
İhale ve Bedelin Dağıtımı: İhale muhammen kıymetin %50'si üzerinden başlatılır. İhale kesinleştikten sonra satış bedelinden harç ve masraflar düşülerek bakiye tutar payları oranında paydaşlara ödenir.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Hissedarlardan biri davaya katılmazsa dava durur mu?
Hayır. Taraf teşkili tebligat yoluyla sağlandıktan sonra, davalı hissedar duruşmalara katılmasa dahi yargılama devam eder ve karar verilir.
Soru 2: Satış ihalesine sadece paydaşlar mı girebilir?
Kural olarak hayır. Tüm vatandaşlar ihaleye girebilir. Yalnızca tüm paydaşların oybirliği ile rıza göstermesi halinde ihale sadece paydaşlar arasında yapılır.
Soru 3: Dava ne kadar sürer?
Paydaş ve mirasçı sayısının fazlalığı, tebligat süreçleri, arabuluculuk aşaması ve kıymet takdirine itiraz durumlarına göre süreç ortalama 1 ila 3 yıl arasında tamamlanmaktadır. Ortak sayısı ve satışı istenen yerin durumuna göre yargılama süreci de uzayabilir.

⚠️ ÖNEMLİ HUKUKİ UYARI

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) süreçleri; dava şartı arabuluculuk başvurusu, zorunlu taraf teşkili, muhdesat iddiaları, imar mevzuatı çerçevesinde aynen taksim olanaklarının tespiti, e-Satış portalı ihaleleri ve teminat muafiyetleri bakımından son derece karmaşık ve sıkı şekil şartlarına tabidir.

İhale hak kayıplarına uğramamak ve taşınmazınızın değerinde satılmasını sağlamak adına tüm süreçlerinizi mutlaka bir avukatın profesyonel hukuki desteği ile yürütmeniz tavsiye olunur.

Yazar : Avukat Berat YILDIRIM

Ortaklığın Giderilmesi Davası